korona

Jak se projeví dopad koronaviru na ceny nemovitostí

Většina prodávajících a kupujících na realitním trhu v současnosti vyčkává. Kdo chce svou nemovitost zpeněžit, rád by ji prodal za ceny praktikované během let stabilního ekonomického růstu. Kupující naopak doufají, že díky celosvětovému ekonomickému propadu a nejistotě ohledně budoucího vývoje ceny klesnou a oni nakoupí levněji. Pokles cen z důvodu ekonomické recese je na první pohled logický. Tato očekávání se ale v praxi zatím nepotvrdila.

Nemovitost byla ještě donedávna investice dostupná téměř pro každého.

Nákup nemovitosti, ať už pro vlastní bydlení nebo jako investice, je pro většinu lidí jednou z nezajímavějších možností, jak se finančně zajistit do budoucna. Nezaměstnanost v Česku byla v minulých letech nižší než ve většině zemí eurozóny. Platy se zvyšovaly a nikdo nepočítal s tím, že by mohl v budoucnu přijít o práci a mít problém se splácením hypotéky. Nemovitosti jako investiční aktivum mají oproti jiným formám investování, které v současnosti  buď nenabízí téměř žádný výnos a nebo jen za cenu vysokého rizika, hned několik výhod.

  • Hodnota nemovitostí v průběhu ekonomických cyklů může kolísat, v dlouhém časovém horizontu však roste a jsou předpoklady pro to, že tomu tak bude i v budoucnu.
  • Pokud nemovitost pronajmete, budete pobírat nájem, který vám bude přispívat ke zhodnocení vaší investice. Pokud jste si nemovitost koupili pro vlastní bydlení na hypotéku, měsíčními splátkami investujete do svého majetku, místo abyste tento obnos platily někomu jinému ve formě nájemného.
  • Tím, že vložíte část svých finančních prostředků do nemovitosti, ochráníte je proti inflaci. V současné době, kdy se do ekonomiky pro její oživení pumpuje velké množství peněz, je to aktuální téma.

Způsobí očekávaná ekonomická recese pokles cen nemovitostí?

V průběhu první vlny koronavirové pandemie na začátku tohoto roku jsme byli svědky masivního propadu akciových trhů. Později, díky stimulům a opatřením vlád na oživení ekonomiky, si finanční trh v průběhu roku část ztrát vykompenzoval. Kdo čekal podobný vývoj na trhu nemovitostí, byl patrně zklamán. Podle odhadů ČNB jsou ceny bytů a domů v Česku dlouhodobě nadhodnoceny o 15 až 20%. Korekce cen směrem dolů by se tedy dala očekávat. K tomu ovšem zatím nedošlo. V průběhu tohoto roku ceny buď stagnovaly, nebo dokonce mírně rostly. Příčin je hned několik.

  • Realitní trh je ve srovnání s finančním trhem méně pružný a ekonomický růst nebo recese se ve změnách cen projeví většinou až po mnoha měsících. Záleží na rozsahu negativních dopadů na ekonomiku a na přijatých opatřeních. Toho jsme byli svědky i během ekonomické recese v roce 2008, kdy ke snížení cen nemovitostí došlo až po roce. Další dva roky pak trvalo, než se ceny vrátili na původní úroveň.
  • Vývoj ceny nemovitostí závisí kromě jiných faktorů na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů je obecně v Česku nedostatek. Nejmarkantnější je tato situace v Praze, ovšem podobná situace je i v Brně a ostatních krajských městech. Problémem je nedostatečná výstavba nových bytů, které brzdí například zdlouhavá povolovací řízení.
  • Lidé se stěhují za lepšími pracovními příležitostmi do Prahy a dalších větších měst. To dále zvyšuje poptávku po bydlení a brání potenciálnímu snižování cen.
  • Zatím jsou v platnosti opatření vlády na podporu ekonomiky, které motivují firmy, aby si i navzdory nepříznivé ekonomické situaci dále držely své zaměstnance. Mezi veřejností panuje přesvědčení, že to nejhorší je za námi a ekonomická situace se dále zhoršovat nebude.

Ekonomická opatření na oživení trhu s nemovitostmi

  • ČNB umožnila bankám odložit splátky úvěrů a přijala nová pravidla pro poskytování hypoték, díky kterým budou ještě dostupnější a podpoří poptávku po nemovitostech. Místo původních 20% stačí nyní pro získání hypotéky pouze 10% finančních prostředků z vlastních zdrojů.
  • ČNB zrušila limit ukazatele DSTI (poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu) a také limit ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu). Je však třeba zmínit, že přes tuto snahu České národní banky oživit realitní trh mnohé banky postupují ohledně poskytování hypoték opatrně a stanovují si interní pravidla, aby omezily riziko poskytnutí hypotéky málo bonitním klientům na minimum.
  • Nízké úrokové sazby mají pomoci oživit realitní trh. Částečně k tomu došlo už v červnu, kdy banky poskytli o 40% více úvěrů než před rokem. Některé banky poskytují úrokové sazby i pod 2%. Je pravděpodobné, že trend nízkých úrokových sazeb bude pokračovat i dále.
  • Zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitých věcí  bylo odhlasováno v senátu 15. září. Zbývá formální vyhlášení této novely ve sbírce zákonů.

Pravděpodobný vývoj na realitním trhu na přelomu roku 2020 a 2021

Kupující i prodávající mají velice rozdílná očekávání, což k většímu oživení realitního trhu nepřispívá.

  • Ti, kteří se rozhodli neprodat nemovitost před začátkem koronavirové pandemie a nepotřebují nutně finanční prostředky, nejspíše s prodejem vyčkávají. Budou se chtít pokusit prodat za cenu srovnatelnou s cenou z let před pandemií a jsou ochotni si počkat na příhodný moment.
  • Kupující, kteří mají k dispozici finanční prostředky a očekávají, že jim banka poskytne hypotéku, čekají na předpokládaný pokles cen.

Prodat nemovitost v kratším časovém horizontu se nyní pravděpodobně podaří jen tomu, kdo je okolnostmi k prodeji donucen a nabídne atraktivní cenu, tedy nižší než je cena tržní. Díky ekonomickým opatřením vlády typu Antivirus a Kurzarbeit zatím většina lidí v tíživé finanční situaci není.

Nové a kvalitní byty v atraktivních lokalitách a ve větších městech si zatím svoji cenu udrží. Ekonomové však očekávají, že po postupném odeznění podpůrných vládních programů se ekonomická recese, která má celosvětový rozměr, projeví naplno. Do nepříznivé situace se mohou dostat zaměstnanci v odvětvích, která jsou pandemií přímo postižena a kde je přechod do on line prostoru nemožný. Jde o turistický ruch, hotelový sektor, mezinárodní přeprava osob, pohostinství a na ně navazující služby.

Nejdříve zlevní starší byty a byty v méně atraktivních lokalitách. Také se dočkáme snížení cen v současnosti vysoce nadhodnocených nemovitostí v oblíbených lokalitách.

Další možné snížení cen nemovitostí bude záležet na tom, jak dlouho nepříznivá ekonomická situace potrvá. Celosvětově odhadují ekonomové návrat ekonomiky na úroveň před pandemií v roce 2023 za předpokladu, že se situace ze zdravotního hlediska nezhorší.

Mnoho možných scénářů a žádná jistota. Mám koupit, nebo vyčkávat?

Jak se situace nakonec vyvine, nikdo s určitostí předpovědět nedokáže. Rozhodnutí o koupi záleží na profilu jednotlivého investora.

  • Ohledně koupě nemovitosti pro vlastní bydlení je na zvážení, zda daná nemovitost splňuje vámi požadované parametry a jestli její cena odpovídá ceně tržní a transakce tak dává smysl. Pokud ano, pak bude lepší využít nízkých úrokových sazeb hypotečních úvěrů a koupi neodkládat. Splátkami hypotéky tak budete investovat do vlastního bydlení místo placení nájmu. Ceny sice mohou v budoucnu klesnout, ale najít nemovitost, která vám bude vyhovovat, nemusí být snadné.
  • Pro koupi investiční nemovitosti bude naopak vhodnější koupi neuspěchat. Až se naplno projeví ekonomická recese, přibydou na trhu nemovitosti, které jejich majitelé budou nuceni prodat, aby dostáli svým finančním závazkům a ceny se tak mohou snížit. Bude tedy z čeho vybírat a bude zde prostor pro vyjednávání. Podle odborníků se poptávka po nájemním bydlení bude v budoucnu stále zvyšovat a nákup investiční nemovitosti se tedy vyplatí.

Na závěr je si třeba uvědomit, že koupě nemovitosti by pro drobného investora měla být investicí dlouhodobou. Snížení cen v době ekonomické recese je pouze dočasné. V dlouhodobém horizontu se nemovitosti vždy zhodnocovaly a bude tomu tak i nadále.