investice do nemovitosti

Jak správně vybrat investiční nemovitost

Investice do nemovitostí jsou oblíbené hned z několika důvodů. Jedná se o investici konzervativní, tedy málo rizikovou, jejíž hodnota dlouhodobě neustále roste a poskytuje vám pravidelný příjem. Na konci vám zůstane dům nebo byt, který můžete užívat, přenechat dětem, nebo zpeněžit. Pro většinu drobných investorů je koupě investiční nemovitosti jedním z nejnáročnějších finančních rozhodnutí. Je proto důležité vědět jak postupovat a na co si dát pozor.

V dnešní době, kdy výnos většiny investičních finančních produktů nepokryje inflaci, nebo slibuje možné vyšší zhodnocení za cenu vysokého rizika, zhodnotí investiční nemovitost vaše úspory hned třemi způsoby, které vám jiný investiční produkt nenabídne.

  • Hodnota nemovitosti dlouhodobě roste
  • Dostáváte pravidelný měsíční příjem z pronájmu a ochráníte vaše peníze před inflací
  • Nemovitost můžete v případě potřeby sami používat, nebo ji prodat a získané finanční prostředky investovat jinde.

 

Investice do nemovitostí je dostupná téměř každému

Výnosnost investic do nemovitostí se pohybuje mezi 3 až 5% ročně a to za cenu minimálního rizika. Navíc jde o druh investice, který je blízký prakticky každému. Potřeba bydlet vždy byla a bude i nadále. Pohled do minulosti nám ukazuje, že v době ekonomických krizí a nejistoty byly uchovatelem hodnoty vedle drahých kamenů a kovů právě nemovitosti. Pokud nemáte dostatek vlastního kapitálu, nemovitosti jsou jedny z mála aktiv, na které vám banka půjčí. Místo obvyklých 80% lze v současné době najít hypotéku, kde vám banka půjčí až 90% kupní ceny.

Nemovitosti jsou považovány za jednu z nejbezpečnějších možností jak investovat. Jedním z mála rizik je, vedle například nevhodně vybrané lokality, neplatící nájemník a fakt, že občas přijde období, kdy nájemce mít nebudete. Nárůst poptávky po nájemním bydlení však toto riziko výrazně snižuje. Riziko neplatícího nájemníka můžete snížit dobře sepsanou nájemní smlouvou. S tím vám rád pomůže kvalifikovaný odborník na reality nebo právník zabývající se touto problematikou.

 

Jaká investiční nemovitost je vhodná právě pro vás?

Nemovitosti jsou zajímavou investicí pro ty, kteří mají trpělivost. Investice do nemovitostí by pro drobného investora měla být investicí dlouhodobou. Jen tak dosáhnete zhodnocení nemovitosti i přes případný dočasný pokles cen. V dlouhém období vám taková investice ochrání vaše peníze proti inflaci. Záleží také na individuálních požadavcích a finančních možnostech každého investora.

Před koupí nemovitosti si musíte ujasnit následující položky:

  • Za jakou cenu nemovitost kupujete – podstatná část zisku při investici do nemovitosti vzniká při její koupi
  • V jakém je nemovitost stavu, respektive kolik budete muset investovat do oprav a renovace
  • Za jakou cenu můžete nemovitost pronajmout

Je třeba také zvážit případná rizika:

  • Pokud uvažujete o hypotéce, zhodnoťte vaši finanční situaci. Budete schopni platit pravidelné splátky, pokud v důsledku současné ekonomické situace přijdete o část svých příjmů, nebo dokonce ztratíte zaměstnání?
  • Máte dostatečnou finanční rezervu na neočekávané opravy, případně na placení hypotéky pokud se vám z nějakého důvodu nepodaří nemovitost delší dobu pronajmout?
  • Za jakou cenu budete schopni nemovitost prodat, pokud dojde k neočekávané události a vy budete potřebovat peníze?

 

Spočítejte si zhodnocení vaší investice

Nejvyšší zhodnocení nabízejí byty v Praze a Brně, kam se lidé, včetně cizinců, stěhují za lepšími pracovními příležitostmi. Poptávka po nájemní bydlení je zde vysoká a konstantní. Perspektivní je také pronajímání bytu v univerzitních městech, kde nabídka ubytování na studentských kolejích nepostačuje poptávce.

  • Výnosnost investicedo investičního bytu se v současné době pohybuje v průměru mezi 3-5 %. Odborníci doporučují hledat pro investici nemovitost s výnosem alespoň 5%. Dále musíme připočíst předpokládaný růst hodnoty nemovitosti v dlouhém období.
  • Návratnost investice je to doba, za kterou se vám vložená investice vrátía nemovitost začne opravdu vydělávat. Poté se z pronájmu stane renta. Návratnost si můžete vypočítat z pořizovací ceny bytu a čistého zisku.

 

Příklad výpočtu návratnosti investice:

Předpokládejme, že vlastníte byt za 2,5 milionu korun a z něho plynoucí měsíční nájem je 10 000 korun.

  • Návratnost investice spočítáme tak, že hodnotu investice vydělíme ročním ziskem z nájemného (za předpokladu že byt je stále obsazen) – tedy 2 500 000 : (10 000 * 12) = 20,83. Investice se vám vrátí přibližně po 21 letech. Kromě toho jste vlastníkem nemovitosti, jejíž cena za tu dobu vzroste.
  • Výnos nemovitosti spočítáme tak, že roční příjem z nájemného vydělíme cenou nemovitosti. Tedy 120 000 : 2 500 000 = 0,048. Pro procentuální vyjádření vynásobíme 0,0048x 100 a dostáváme se na roční výnos nemovitosti 4,8%.

V případě, že nemovitost pořizujete na hypotéku, jde především o to, aby vám nájem pomohl splatit hypoteční úvěr. Měli byste ale také dobře promyslet výši investice a návratnost, které lze v dané lokalitě realisticky dosáhnout. Obecně lze říci, že roční výnos okolo 5% je velmi dobrý a 7% výnos je výbornou investicí.

 

Využití investičního bytu                                                                                                                                                                                               

Výběr vhodné nemovitosti záleží také na tom, jak plánujete nemovitost využít. Zisk z pronájmu vám pomůže financovat vaší hypotéku. Pokud jste nemovitost financovali z vlastních zdrojů, bude to pro vás pasivní příjem. Pro ostřílené investory platí, že nejdůležitějším kritériem nákupu investiční nemovitosti je lokalita a cena za čtvereční metr, případně cena nutných oprav. To, zda se jim osobně nemovitost a její okolí líbí, pro ně není důležité.

Drobný investor, který do investiční nemovitosti pravděpodobně vloží větší část svých úspor, by měl ale zvážit při výběru ještě další faktory.  Pokud máte rodinu s dětmi, nemovitost může za nějaký čas sloužit jako startovací byt pro potomky a ve vzdálenějším časovém horizontu se tam můžete třeba přestěhovat na důchod. V tomto případě se spíš vyplatí investice do bytu v oblasti s dobrou infrastrukturou a dostupnými službami, a to i za cenu nižší výnosnosti. Nemovitost s vyšší výnosností, ale v lokalitě která pro vás není tak atraktivní a eventuelně ve vyšším patře v domě bez výtahu pravděpodobně nebude to pravé.

 

Na co si při výběru investiční nemovitosti dát pozor

  • Zvolit správnou lokalitu: Neorientujte se pouze na cenu. Nejsnadněji pronajmete byt ve velkých městech jako je Praha nebo Bno, kam se stěhují lidé za prací. Tomu odpovídají i vysoké ceny nemovitostí, které zvyšují investorům dobu návratnosti. Výhodou je ovšem to, že nemovitosti v těchto lokalitách se také nejvíce zhodnocují a byt zde pronajmete vždycky. Výhodná jsou také univerzitní města jako Zlín, Ostrava, Olomouc a Liberec. Za studenty většinou platí nájem rodiče, a tak nejsou závislí na nyní nejisté situaci na pracovním trhu. Naopak v regionu, kde vvětšina pracovních příležitostí závisí na jednom velkém zaměstnavateli je lepší se vyhnout.
  • Velikost bytu: Nejvyhledávanějšími byty jsou 2+kk či 2+1. Kupní cena je u těchto malých bytů nižší, ale nájemné proporcionálně o tolik nižší nebývá. Mladých párů či studentů, kteří za 2+1 ve velkém městě jsou schopni zaplatit odpovídající nájem, bude stále dost.
  • Budoucí rozvoj lokality: Je užitečné se informovat, co se v budoucnu ve vámi zvolené lokalitě plánuje. Může to být firma, která zde otevře svůj provoz a přitáhne do regionu stovky, nebo tisíce lidí, nebo třeba výstavba univerzity. Nemovitosti v takové oblasti se dočkají rychlejšího zhodnocení a cena nájmu se zvýší.

 

Ideální je pořídit levný byt, který se dá dobře pronajmout. Měl by se nacházet v lokalitě, která má dobrou občanskou vybavenost a infrastrukturu a kde dojde v následujících letech k dalšímu rozvoji. Cena takové nemovitost časem určitě poroste.

Pokud je pro vás cena nemovitosti ve větším městě příliš vysoká, alternativou je hledat výhodnější příležitost v blízkém okolí. Velice pravděpodobně časem cena nemovitosti v blízkosti každého většího města poroste a s ní i cena nájmu.

Poptávkou po nájemním bydlení do budoucna poroste, jelikož si pravděpodobně stále méně lidí bude moci dovolit vlastní – bariérou jsou nejen rostoucí pořizovací ceny, ale i současná ekonomická recese, která ještě nějaký čas potrvá. V současné době v České republice bydlí v nájmu pouze 20 % obyvatel, zatímco například v sousedním Německu je to 45 %. Investoři do nemovitostí se nemusejí bát, že by o pronájem jejich bytů nebyl zájem.

Koupě nemovitosti je pro drobného investora pravděpodobně nejnákladnější investicí. Aby vaše investice byla maximálně zisková, není od věci nechat si poradit od profesionálů v oboru. Když koupi a pronájem vaší investiční nemovitosti svěříte solidní realitní společnosti, máte jistotu zhodnocení vašich úspor a pravidelného měsíčního nájemného bez starostí.